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从2014年两会看房地产发展趋势

   日期:2014-03-25     来源:互联网    作者:中国二手网    浏览:669    评论:0    
核心提示:文/总部经济课题组研究员邱仰林从古到今,房子都是一个永远说不完的话题。很多人都记得孟子的“居者有其屋”、杜甫的

  文/总部经济课题组研究员 邱仰林

  从古到今,房子都是一个永远说不完的话题。很多人都记得孟子的“居者有其屋”、杜甫的“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的普惠理想,而现实却一直更接近白居易在《卜居》中的感慨——“游宦京都二十春,贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有居,未如硕鼠解藏身。”

  2014年2月末,浙江省杭州市城北两个楼盘降价,加之此前“香港、常州楼盘降价”、“鄂尔多斯、温州楼市崩盘”、“银行停贷”等消息的曝出,让楼市遭遇恐慌。房子关系到每个人的财富,很多人对于当前楼市上的任何一点风吹草动都敏感不已,许多房地产企业犹如“热锅上的蚂蚁”。

  房地产问题从2014年两会开幕以来一直是代表委员、社会各界关注的热点话题。土地市场、房价走向、房产税等一系列词汇高频率的出现在房地产调控讨论中,那么,房价是涨还是跌?如何来抑制房价过快上涨?房价高在哪儿?房地产领域是权钱交换吗?小产权房怎么办?中国房地产问题症结在哪?如何看待目前银行收紧房地产贷款?楼市拐点将到来了吗?房地产市场会不会大规模崩溃?有没有可能出现压垮房价的最后一根稻草?2014房价走向究竟如何?

  政府工作报告中的房地产业

  我们一起来看一看,2014年政府工作报告中对房地产发展的全面描述——完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入,提高建设质量,保证公平分配,完善准入退出机制,年内基本建成保障房480万套,让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

  在其他领域,房地产相关内容也多次被提及。推进税收制度改革,把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业,清费立税,推动消费税、资源税改革,做好房地产税、环境保护税立法相关工作;保持农村土地承包关系长久不变,抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作,引导承包地经营权有序流转,慎重稳妥进行农村土地制度改革试点;城镇化是现代化的必由之路,是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制,坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路,遵循发展规律,积极稳妥推进,着力提升质量。今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化;加强城镇化管理创新和机制建设。要更大规模加快棚户区改造,决不能一边高楼林立,一边棚户连片。以国家新型城镇化规划为指导,做好相关规划的统筹衔接。提高城镇建设用地效率,优先发展公共交通,保护历史文化和自然景观,避免千城一面。加强小城镇和村庄规划管理。探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资登记制。通过提高建设和管理水平,让我们的城镇各具特色、宜业宜居,更加充满活力。

  不难发现,这是10年以来政府工作报告中首次未强调“房地产调控”,但实际进行差异化调控。这是在增加供应、抑制投机、提高大城市保障房比例、更大规模加快棚户区改造和城中村改造,促进房地产业可持续发展。

  回眸房地产业11年

  2003年至2013年,国务院先后出台10次房地产调控措施,期间全国房价涨幅达145%,全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%,京沪穗深杭等5城市商品房价平均涨幅达220%,其中北京房价涨幅最高为259%,全国涌现出一批又一批的“地王”,土地出让金曾经最高占到地方财政收入的76%。

  过去的11年里,我国房价上涨的原因主要有需求旺盛、土地供应收紧、货币增发、高地价、调控政策缺乏长期规划、城市人口激增、房产保值增值能力被广大投资者认可等。

  房地产调控是必要的,以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康,但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控,而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。

  2013年,房地产政策的核心是宏观稳、微观活,全国整体调控基调贯彻全年始终,不同区域政策导向出现分化。

  2013下半年,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。

  由于不同区域市场走势分化,政策取向也各有不同,北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而鄂尔多斯、唐山、温州、芜湖、海南等市场持续低迷的城市,在不突破调控底线的前提下,适当微调当地调控政策以促进需求释放。

  2014年房地产业解读

  人大新闻发言人傅莹在面对中外媒体时表示,要加强对新税种的立法工作。我看到一些讨论,社会上比较关心的房地产税、环境保护税,这方面的立法工作都在研究当中,也会注意听取社会上的意见。而财政部部长楼继伟表示,正在研究资源税,推进环保税、房产税立法,正在研究消费税范围和税率做适当调整。上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]则表示,房地产税立法,仍以持有税为核心,但涉及亿万家庭,慎之又慎,人大立法流程长,估计草案会向全社会征求意见,三年内难见法律,也不会全国开征;“抑制投机投资性需求”这一措辞如今继续重申,表明即便是发挥市场机制的作用,暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控,也就是限购限贷至少今年不会全面退出。

  对于政府工作报告中的楼市密码,住建部部长姜伟新答记者问时给出了四个字——“双向调控”。

  全国政协委员、住房和城乡建设部副部长仇保兴表示:“我们还有10年的稳定期,到城镇化还有10到15年,在这个期间房地产市场整体上不会出现问题。”他还表示,应该从现在开始对那些收入比不合理的城市采取办法降低收入比,平稳过渡,使得城镇化末期不会出现房地产泡沫。“中国是有机会又有能力拿时间换空间,避免房地产泡沫的。”中国目前的房地产市场分化严重,房价收入比超过10的城市大概有七八个,房价收入比超过8的城市近20个,前述城市的房地产风险较大,需要进行降温;“但是剩余600多个城市中的相当一部分房地产市场较为疲软,有些地方甚至出现空城,所以应该分类调控,不应该一刀切。”

  对于分类调控的说法,全国政协委员、北京林达国际投资集团董事长李晓林表示赞同:“北上广深地区房价平稳,新增人口特别多,所以房价短时内下不来。而与一线城市不同的是,二三线城市房价有降低的趋势,尤其是二手房价格。”全国政协委员、住建部住房政策专家委员会专家、上海市房地产行业协会副会长张泓铭表示,国内房价地区差异不同,需要分类对待,同时坚持宏观调控。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也表示要分类调控,告别一刀切。针对不同城市分类调控,房价涨幅大的一线和少数二线城市,调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小的三四线和部分二线城市,维持现状。对于严重供大于求,房价止涨或下跌的,可以适度放松政策。

  对于地产市场趋势的预测,业内人士的看法偏向乐观。首创集团董事长刘晓光[微博]说:“我想今年还是比较稳定的趋势。房价是稳定的,增量也是稳定的,我估计有7%到9%左右的增速,应该是这样一个幅度。”华远集团总裁任志强[微博]明确表示,受到人口结构、城镇化、消费水平等多方面因素的共同影响,中国的房地产市场,不管是今年,还是短期之内的三五年,还是中期的十年左右,发展趋势都不会发生太大的变化,房价不会下跌。泰禾集团董事长黄其森也认为,房地产地位不会动摇,调控政策可进一步微调;“中国房地产的黄金十年,才刚刚开始,特别百姓对改善的需求尤其强烈。”清华大学中国与世界经济研究中心主任、教授李稻葵[微博]表示,如果以20年为大周期的话,中国的房地产市场目前正在转换,像过去20年的迅猛增长的时代恐怕已经过去,但也不会崩盘。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为,尽管2013年是房地产市场近十年来的第三个高增长年份,但这种增长速度是很难持续的,一定会伴随经济增速下台阶而放缓,但不会大跌。

  对于与房地产市场息息相关的新型城镇化建设和小产权房的治理等话题,相关专家及业内人士也纷纷建言献策。中国房地产学会副会长陈国强认为,新型城镇化的最大特点是以人为核心,“三个1亿人”目标将极大地改变我国城镇格局与城乡面貌;在保障房建设领域会运用市场化思维和手段。全国政协委员、湖南财政经济学院院长伍中信认为,建在耕地上的小产权房要坚决打击,不能假借土地流转之名搞房地产开发建设;建在原来宅基地上的小产权房可以考虑合法化,流转的土地要按照规划不能随意用于非农建设,不能占用耕地。同策咨询研究部总监张宏伟表示,从新型城镇化的角度来讲,现阶段仍然坚持调控,坚持做好保障性住房工作,其实是在为积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。链家地产[微博]市场研究部认为,从2013年开始,农村土地流转改革试点已经开启,未来这是农村土地改革的重要方向,土地流转率的提高对房地产行业是一种长期利好。“中国现在主要问题是在房地产领域投资太多,占GDP的比重13%左右,在整个固定资产投资占到差不多1/4以上。这在世界其他国家即便不能说没有也是极为罕见的。因而,房地产投资的主要问题是个资源配置问题,而不一定是房地产泡沫问题。”全国政协委员、中国社会科学院学部委员余永定表示,“把大量资源用于房地产,就需要大建钢厂、水泥厂和平板玻璃企业,这是一种不合理的产业结构。”“把大量的资源投入到房地产行业就意味着投入科学研究、技术创新和社会消费领域的资源严重短缺。我们应该把钱用在改善民生(这包括棚户区改造和建设社会住房)、改善教育、减少贫困差距、促进科学技术发展等方面,而不是用在盖超出中国经济增长水平所能支撑的豪宅上。”

  房价波动各方发声

  就房价波动原因,两会出现各种声音。

  “房价,既不能够大涨,也不能够大跌。大涨大跌都不是市场经济,我们还是要尊重市场经济规律。总的来说,要保持稳定,就是我们常说的‘稳中有降’。”全国人大代表、北京市常务副市长李士祥表态,“首先是加大保障房的力度,去年我们提供了7万套保障房,今年要有47万平方米的保障房,同时135万平方米的共有产权房,这些都是加大市场供给的力度。同时,以市场为主的,多样性需求的体系也要建立,通过我们提供必要的土地供应,加大土地供应的力度。”

  全国人大代表、欣意集团总裁于贵良分析道,房价高是因为房产资源占用的两极分化,实施全国联网登记,同时征收房产税,有利于二手市场房源的大量供给,而客观上有利于房价的下降。

  “下降也是市场经济的一种形式,是存在的。崩盘,说整个房地产市场崩盘,我觉得这句话有点言过其实,为之过早。”全国人大代表、中南房地产业有限公司董事长陈锦石认为。

  全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表态,房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后顺序的问题。从地价到楼价中间还有许多其他因素,因此未来走势不能直接判定。

  对于房价偏高而言,“房价高在哪儿?房价的24%是税费,超过30%是土地出让,这些钱都被有关部门拿走了,要降房价,首先请不要‘雁过拔毛’,”全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印这样发声。全国政协委员、住建部副部长齐骥认为:“一线城市要遏制投资投机性需求,限购政策不退出,同时双向调控,对库存量比较大的城市,要控制供地结构和供应结构。不同历史阶段要进行不同的房地产调控。目前,除了抑制投资性需求外,还要增加供给。”

  对于当前房地产业的风险,全国政协委员、江苏省社科院院长刘志彪警告:“当前的楼市泡沫和地方债问题如果处理不好,对银行而言就是‘定时炸弹’。银行收紧房贷,既是进行风险控制,也符合国家政策调节的方向。经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下,房地产投资高增长恐难以为继。”

  值得关注的城镇化,全国人大代表、民建中央副主席辜胜阻[微博]认为。随着城镇化的发展,资源和人口大量由边缘向中心城市集中,需求和购买力也都从三四线向一二线汇集,随着三四线城市建设过程中“摊大饼”的弊端显现,楼市便越来越呈现明显的分化。

  就房产税来说,全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康强调:“推进房产税改革,就必须立法先行。开征房产税必须要先建立全国不动产信息联网体系,这些举措都将对房地产市场影响深远。”

  “总体来看,政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在房地产市场调控中,政府将更多依靠市场手段,同时加大保障房供应,加快解决中低收入群众基本住房问题。政府要继续推进基本公共服务均等化,推进以人为核心的新型城镇化,让城乡居民都能圆‘安居’梦。”全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明总结说。

 
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